观点网 近日，万科再现抵押融资传闻。
5月17日，有报道引述消息人士称，万科已与银行贷款人就一笔拟定800亿元人民币（约合111亿美元）银团贷款的抵押资产清单达成初步协议，而贷款提取额预计不超过500亿元。
该消息并非初次出现，此前3月份就有市场消息显示，万科为最多800亿元人民币银团贷款与12家银行进行初步谈判，并向潜在贷款人分享购物中心等主要商业项目名单及其收入来源信息，以获得新的信贷额度。银团由工行牵头，加上农行、中行、建行、交行和邮储银行共六家国有银行以及招行、中信、兴业、浦发、民生和平安六家股份制银行。
消息称，贷款人正在尽可能审查高价值资产。目前万科未抵押商业房地产价值为770亿至900亿元，如果银行以50%贷款价值比放贷，万科将可获得高达450亿元的资金。
若先后消息属实，经过两个月谈判审查，万科或将迎来抵押贷款活水。
据万科一季报，截至三月底，万科现金储备为830.7亿元人民币，较上年末998.14亿元净消耗167.4亿元，仍能覆盖短期借款和一年内到期有息负债。同时，包括短期借款、长期借款和应付债券在内的有息负债共计2417.9亿元，一季度筹资现金流为负89亿元。
几天前的5月15日，标普信评开展了一场关于房地产行业流动性压力的工商企业在线研讨会。
据参会投资者转述，标普信评指出，万科的经营性物业租金收入对公司整体利息支出的覆盖程度逐年提高，可以提供较好的支撑。随着对经营性物业的投入加大，万科租金收入对全口径利息支出的覆盖率呈逐年上涨趋势。2023年万科租金收入约91亿元，对全口径利息支出的覆盖率约为60%。
标普信评认为，万科持有的大量经营性物业可以作为经营性物业贷增量融资的重要抓手，增量规模可以满足2024年到期债券和供应链融资的偿还需求。同时，资产处置也可以是管理其流动性和降低杠杆的另一种方式。
与直接抛售相比，经营性物业贷等形式只需要对名下资产进行抵押，更能保障未来现金流，减少割肉之痛。
早在今年3月20日，万科就宣布子公司上海中区地产已与兴业银行深圳分行签订14亿元贷款协议，用于偿还公开债务，期限14年，由万科提供担保，上海中区项目抵押和应收账款质押作为担保条件。借款人承诺，如当年经营收入不足以覆盖贷款本息，将存入足额还贷保证金。
当时就有市场声音猜测，这14亿元贷款协议是传闻中800亿元银团贷款的先头部队。此后，万科抵押融资动作频频。
5月13日晚间，万科再度公布来自三家商业银行的贷款。
第一笔贷款来自中国银行深圳分行，贷款本金金额合计人民币6.9亿元，期限3年。武汉万科鲩子湖房地产有限公司以持有的长沙市万诚房地产开发有限公司100%股权为这笔贷款提供相应质押担保。
其次是来自中国农业银行股份深圳分行的三笔银行贷款，贷款本金金额合计人民币22亿元，期限均为3年。万科控股子公司以其持有的三家项目公司100%股权为这三笔贷款金额提供质押担保。
万科还作为受信人从北京银行深圳分行获得授信人民币44.49亿元，万科六家控股子公司为已发放和即将发放的贷款本金金额共计人民币44.49亿元提供抵押担保。
其中，万科作为主债务人，四家控股子公司分别作为共同债务人向北京银行申请银行贷款本金金额19.63亿元人民币，期限为10年；万科还作为借款人向北京银行申请银行贷款本金金额5.01亿元人民币，期限为10年。
上述担保发生后，万科对外担保总额将为359.21亿元，占其2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为14.32%，在业内属于极低区间。
在此前的万科股东大会上，万科总裁祝九胜表示：“万科过往没有怎么接触押品，经营性资产也都是按照原始成本入账。经过跟银行的反复沟通，银行会关注万科的资源、资产、押品，够不够覆盖负债？过往几个月，我们跟银行在资源问题、资产问题特别是押品问题上有很多交流，我们的基本结论是，我们的押品、资源、资产相对充足。”
除了待售住宅物业，万科押品种类丰富。
据第三方统计，印力位于核心城市、预计易于融资的项目（剔除已融资项目、未开业项目、开业未满一年项目、轻资产项目）总估值可达322.34亿元，按照50%的抵质押率估算，对应潜在融资空间约为161.17亿元。
万纬物流可融资项目（不含在建、已融资项目）的总估值可达333.27亿元，按照50%的抵质押率估算，对应潜在融资空间约为166.63亿元。
另外，万科持有的其他价值不易准确评估的资产可能也具备一定融资空间。例如泊寓租赁住宅品牌、普洛斯股权、万科曾参与出资的产业基金投资、酒店与度假及食品事业部持有资产，甚至万物云股权等。
