주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설회사의 적정 이윤을 합산해 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도. 분양가격을 안정시켜 주택 공급을 원활하게 하기 위해 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것으로, 미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를 분양하는 제도이다. 감정된 토지비용과 정부가 정한 기본형 건축비에 개별 아파트에 따라 추가된 비용인 가산비용을 더해 분양가의 상한선을 결정한다. 우리나라에는 1977년 분양상한가 제도가 도입되면서 분양가 규제가 시작되었다. 1989년 주택법 개정에 따라 공공택지를 공급받아 건설하여 공급하는 공동주택에 한하여 분양원가연동제가 실시되었으며, 1990년대 후반의 외환위기로 주택시장 경기가 침체되자 1999년 국민주택기금을 지원받는 공동주택 외에는 분양가격의 전면 자율화가 실시되었다. 이후 부동산 경기가 과열되자 집값 안정을 위하여 2005년 공공택지에 건설되는 주택에 대해 분양가상한제가 부활하게 되었고, 2007년부터는 민간택지에 건설되는 주택에 대해서도 전면 적용되었다. 2015년 이후 민간택지의 분양가상한제 기준이 완화되면서 사실상 중단됐었으나, 주택시장의 과열 양상으로 2020년 다시 시행되었으며, 분양가상한제 적용 요건이 대폭 확대되었다. 분양가상한제 적용주택은 전매 제한과 의무거주 기간이 지정된다. 2021년 2월 개정된 주택법 시행령에 따르면 전매 제한기간은 투기과열지구에서 공공택지에서 건설 및 공급되는 주택의 경우 분양가격이 인근지역 주택매매 가격의 80% 미만이면 10년, 80~100%인 경우에는 8년, 100% 이상의 경우에는 5년 동안 제한된다. 그 외의 지역은 각각 8년, 6년, 3년이다. 투기과열지구 내의 민간택지는 분양가가 인근지역 가격의 80% 미만이면 10년, 80~100% 사이이면 8년, 100% 이상이면 5년의 전매 제한이 있으며 그 외의 지역에는 제한이 없다. 또한 의무거주 기간은 민간택지에서 건설 및 공급되는 주택의 경우 분양가격이 인근지역 주택매매 가격의 80% 미만이면 3년, 80~100% 사이인 경우에는 2년의 의무거주 기간이 부여된다. 공공택지에서는 민간이 짓는 아파트라도 분양가가 인근지역 가격의 80% 미만이면 5년, 80~100% 사이이면 3년간 의무적으로 거주해야 한다.