הבית הקבלני המשותף בישראל

המגמה הבתר בולשביקית בבניה הישראלית

במחצית שנות השישים, במקביל להופעת 'פסי הייצור' של שיכוני הרכבת ובניני הציבור המרובעים, החלה המגמה הפוסט-בולשביקית בארכיטקטורה ובתרבות הדיור הישראלית. בניגוד לרוח הבולשביקית ששררה בארץ, שעיקרה הייתה פונקציונאליות, אחידות, שמצאה את ביטויה בסגנון אחיד של מבנים, ושהתבססה בעיקרה על יציקות בטון מזוין וצבע אפור קודר, המגמה החדשה התבטאה במעבר ממבני ציבור ומשרדים פונקציונאליים מעוטי הדר למבנים נאים ואלגנטיים יותר (מקצתם גם שילבו בתוכם יצירות אמנות). אלו סימלו את התחזקות הרגישות האסתטית בסולם הערכים הישראלי, ופיתחו סביבם שיח ציבורי נוקב.

בין החשובים אפשר למנות את משרדי הממשלה, מבקר המדינה והביטוח הלאומי בירושלים (1961-1964, בתכנון משרד גד נוי), בית הכנסת ליד בית החולים 'הדסה' בעין כרם (1964, בתכנון משרד יוסף נויפלד), בנק הפועלים בתל אביב (1960 בתכנון משרד גד-נוי), מוזיאון ישראל בגבעת רם (1965, בתכנון משרד אל מנספלד), משכן הכנסת סמוך למוזיאון (1966, בתכנון משרד יוסף קלרווין), בניין אוניברסיטת חיפה (1966 בתכנון הארכיטקט הברזילאי הנודע נימייר), בית החייל ובניין האקדמיה למדעים בירושלים (1968 בתכנון משרד דוד רזניק). בשנות השישים החלו גם להיבנות בתי מלונות מהודרים, על פי מודלים מערביים. גולת הכותרת הייתה מלון 'הילטון' בתל אביב (בלב גן העצמאות), המלון הראשון של הרשת הבינלאומית הנודעת בארץ שבנייתו הושלמה ב-1965 (המלון השני הוקם ב-1974 בירושלים). חנוכת המבנים - שרובם עוצבו מבפנים על ידי דורה גד, מי שנחשבה אז למעצבת החשובה בארץ - לוותה במאמרי עיתונות רבים. אף שלא כל הכותבים שיבחו את תוצר המוגמר של המבנים (ביקורת קשה הוטחה למשל בבניין הכנסת), עצם הדיון באסתטיקה של מבני ציבור הייתה אז בבחינת חידוש והוא ביטא את עליית מעמדה של הארכיטקטורה בארץ ואת התחזקות הרגישות האסתטית בסולם הערכים הישראלי.

ההתפתחות בממד האסתטי של מבני הציבור והמשרדים לוותה בהתפתחות גם בממדים האחרים – ובעיקר בצמיחה לגובה. לראשונה הופיעו בתי משרדים רב קומתיים שהוסיפו לנוף האורבאני בארץ אופי מעט יותר מודרני-עדכני. כך למשל בניין השופרסל ברחוב בן יהודה (שמונה קומות מעל קומת עמודים, הניצבים מעל חנות השופרסל הדו קומתית), מגדל שלום (מגדל משרדים מגדל משרדים בן 33 קומות עם כלבו בתוכו) בניין האוניברסיטה בחיפה (30 קומות שנבנו על פסגת הכרמל) ובניין אגד בחיפה (15 קומות בבת גלים).

ההתפתחות האסתטית בארכיטקטורה הציבורית התבטאה גם בשבירת המבנה הסימטרי של בניני ציבור, כגון ספריות, מוזיאונים ואוניברסיטאות, והקמת מבנים בעלי צורה בלתי רגולארית. מדובר בסגנון בניה שכונה לימים "ברוטליזם, המורכב מצורות מסיביות (יצוקות בטון) המשוות לבית אופי של אנדרטה ענקית, הכוללת שיפועים, צריחים, מגדלי פריסקופ, ובלטים שונים (הארכיטקט הברזילאי נימייר נחשב לאחד הבולטים מבין מבשרי הסגנון הזה). העיר שנחשפה יותר מכל עיר אחרת לסגנון זה היתה באר שבע. 'כאן בעיקר המדברית הצחיחה חגגו גושי הבטון 'שפוסלו' בידי אדריכלים המרכזיים של אותה תקופה: כרמי, נדלר, רכטר, אלכסנדרוני, יסקי ואחרים. אוניברסיטת באר שבע, מעונות הסטודנטים, הקונסרבטוריון, שכונות מגורים ושווקים הפכו את העיר למרכז החשוב ביותר של הברוטליזם הישראלי.
שבירתה של הסימטריות בבניין הציבורי הכשירה את הקרקע לשבירתה בבית המגורים.

המגמה הפוסט בולשביקית בבתי הציבור, שהתפחה בשנות השישים, התבטאה גם בתחום הבניה למגורים. אחד הסימנים לכך הייתה הקמת 'האגודה לתרבות הדיור' באפריל 1964 על ידי משרד השיכון (המשרד עצמו הוקם ב-1961; קודם לכן היה הטיפול בבעיות השיכון במדינה במרוכז באגף השיכון של משרד העבודה) בשיתוף עם חברת 'עמידר' והסוכנות היהודית. מטרת האגודה שפעלה בחסות רעית נשיא המדינה רחל שזר הייתה 'לפעול למען שיפור אחזקת בתי המגורים במדינה על ידי חינוך הציבור להתארגנות ודאגה עצמית לצורכי שיכוניהם ובתיהם'. עד 1968 הוקמו על ידי האגודה 61 סניפים ברחבי הארץ, שיזמו מבצעים לשיפוץ בתים, וסייעו לוועדי בתים ברכישת מתקני אשפה, לוחות מודעות ואדניות ובטיפול בסרבני השתתפות בהוצאות והחזקת הבית המשותף. מתוך כ-600,000 דירות בבתים משותפים היו רשומים בשנת 1976 באגודה לתרבות הדיור רק 27,000 ועדי בתים, או 'כניסות', ועובדה זו יש בה כדי להצביע מה מעטה הייתה מודעות הציבור באותה תקופה לנושא תרבות הדיור. . בינואר 1965 נפתחה בבאר שבע תערוכת 'דיור לדוגמא', שזכתה לביקורות נלהבות בעיתונות ולביקור של אלפים מתושבי באר שבע. תערוכות בתחום הדיור היו מאז לעניין שבשגרה בישראל והם סימנו את המעבר ההדרגתי מתפישת הבית במונחים פונקציונאליים לתפישתו במונחים רחבים יותר (השקעה, אסתטיקה וכו').

עם ההתאוששות הכלכלית שלאחר מלחמת ששת הימים והכניסה לשגרת החולין העירונית, התפנה הציבור הישראלי לעסוק בענייני 'איכות חיים' (מושג חדש באותה תקופה) ובתוכם סוגיות של ניקיון, רעש ו'כיעור חוצות'. הקמת 'המועצה הציבורית למען ישראל יפה' (ביוזמת ח"כ יוסף תמיר), שהחלה לפעול ב-1968 בעזרת מתנדבים לשיפור הנוי העירוני ולהחדרת ערך האסתטיקה הסביבתית, וכן הקמת 'מרכז הבניה הישראלי' ב-1969 ביטאו את המגמה החדשה (תפקידו של המרכז היו ייזום ועידוד מחקר שימושי בתחום הבנייה וכן הפצת ידע ומידע על חידושים בענף הבנייה).

באותה תקופה החלה גם להימתח בבמות ציבוריות שונות - בעיקר בעיתונות היומית - ביקורת על הרגלי הניקיון הלקויים של 'הישראלי המצוי'. רות בונדי, למשל, כינתה ב'דבר השבוע' את ישראל 'ארץ הסחי', שבתי טבת כתב ב'ארץ' מאמר ביקורתי על 'הישראלי המזהם', יהודית וינקלר מעיתון 'הארץ' כתבה על 'ג'ונגל הכביסה' ברובעי העוני והציעה לעיריות 'לחייב את הקבלנים בהתקנת מסתורי כביסה ובכך למנוע חלק גדול מהכיעור הנגרם לרובעים שלמים ואברהם רותם מ'מעריב' פרסם סדרה של כתבות חשובות על 'הכיעור בחוצות הערים' במדור 'איכות חיים'.בשנת נחקק בכנסת חוק המאפשר להטיל קנס של 5000 ל"י על אדם המשליך פסולת בניין או גרוטאות רכב ברשות הרבים.

השינוי בדפוסי הבניה בא לידי ביטוי גם בשימוש בחומרים. כך למשל הסתמן מעבר מבניית פרופילים לחלונות מעץ לאלומיניום. תפקיד חשוב בהפצת האלומיניום בבניה היה למפעל 'קליל - תעשיות מתכת אל ברזליות בע"מ' (בעבר תמ"י) שהיה המפעל הראשון אשר ייצר וסיפק בארץ מוצרי אלומיניום לשוק המקומי. מפעל זה התחיל בעיקר בייצור חלונות ודלתות באיכות גבוהה ובמחירים נוחים לשיכונים, כאשר הוא נעזר בידע ועיצוב אמריקאיים. מאז 1969 ניצל המפעל את הסכם הידע שיש לו עם 'גנרל – ברונס', החברה האמריקאית הידועה לייצור חלונות , ותפס מקום חשוב בעיצוב חלונות הבאהאוס.

שינוי נוסף שחל היה השימוש בשפריץ בצבע בהיר. הצבע הבהיר נועד כמדומה להדגיש את המוצר החדש ואילו הטקסטורה הגולמית רמזה על מודרניות, חדשנות ועדכניות מערבית. מצד שני, בדיעבד, אפשר לראות בשפריץ החדש גם סימן לראשית סוף עידן בעלי המלאכה היהודים – אותם קבלנים ובנאים מיומנים שבנו את בתי הבאוהוס, במסורת הבניה האירופאית שבה ההקפדה על גימור ושלמות היא ערך עליון. השפריץ הגס קל יותר להשמה מהשפריץ הישן; הוא דורש מיומנות נמוכה יותר של טיוח ומאפשר לבנאי הבלתי מיומן לכסות על טעויות ואי דיוקים בבניית השלד (מכאן גם השימוש הנפוץ אצלנו במילה 'טיוח', כסימן לכיסוי על עשייה רשלנית ופגומה). הוא מזרז אמנם את תהליך הבניה (בהשוואה למשל לבניה באבן), אך גובה מחיר אסתטי בטווח הרחוק, בשל נטייתו להתלכלך ולנשור. ה'שפריץ' המרושל הוא אפוא גם ראי, או לפחות מטאפורה, לתרבות האסתטיקה (ואולי לתרבות בכלל) של ישראל-הציונית. אפשר והוא משקף את הנטייה המיוחסת לישראליים לאי הקפדה בפרטים הקטנים, לחוסר פדנטיות ('חפ-לפ', 'כיסוי תחת', 'חפיף', 'על הפאטה'), לאלתור, לסיום דברים בחיפזון ('זבנג וגמרנו'), לסיפוק מיידי ולהשקעה לטווח קצר בלבד.

משכנתא לכל דורש

אחד הגורמים לשינוי שחל בתרבות הדיור בארץ בשנות השישים היה ההתפתחות בתחום המשכנתאות לשיכון. אחת הסיבות להתפתחות זו הייתה צמיחתו של 'בנק טפחות'. חברת 'טפחות' נוסדה בשנת 1945 במטרה להלוות כספים בשיכונים הציבוריים כנגד משכנתאות ובטחונות אחרים. ביין מייסדיה היו קרן היסוד, 'הבנק האפותיקאי הכללי', גופים של חברת העובדים ועוד. בשנת 1959 נרכשו כל מניותיה על ידי חברת 'עמידר' וכעבור שלוש שנים (ב-1962) החליט משרד השיכון להפוך את 'טפחות' לבנק משכנתאות בהון של 15 מילין ל"י. שוק המשכנתאות כולו החל להתפתח באותה תקופה, ובעיקר המשכנתאות 'הלא מכוונות' - לאמור, אלה הניתנות על ידי הבנקים או הקבלנים לרוכשי הדירות הפרטיות (בניגוד 'למשכנתאות המכוונות' שניתנו על ידי המדינה או בהכוונתה לרוכשים דירות שבבנייתה הישירה, או בבניה אחרת, לפי קריטריונים שונים). לצד 'טפחות' נוסדו בנקים נוספים למשכנתאות ('בנק ירושלים לפיתוח ומשכנתאות', 'בנק כרמל למשכנתאות והשקעות', 'בנק אדנים למשכנתאות והלוואות') והבנקים הרגילים פתחו גם הם תכניות חדשות למשכנתאות לזוגות צעירים.

המשכנתא החלה לבסס את מקומה כחלק מטקס הנישואים, וסייעה למשפחות מהמעמד הבינוני המתרחב בארץ להפוך לבעלות דירה מרווחת יותר. אם ב-1960 רק 7% מהמשפחות היהודיות בישראל חיו בצפיפות של נפש אחת או פחות לחדר, ב-1973 כבר 21.6% חיו בצפיפות כזו (בקרב ילידי אירופה ואמריקה השינוי היה משמעותי עוד יותר: מ-5% ב-1960 ל-32% ב-1973). ואולם לרווחה החדשה היה מחיר – שיעבוד לבנק המלווה וחוסר ניידות במגורים.

מסורת המשכנתא הישראלית מרמזת למעשה על מספר מאפיינים בסיסיים 'במנטאליות' של המשפחה הישראלית. כך, למשל, הצורך הבסיסי של הישראלי ביציבות (חוסר הנכונות לשכור בית), שהוא מעין תגובת נגד לתרבות הנדודים היהודית; הרכושנות הישראלית (תפישת הבית שנקנה כמנוף לבית יותר גדול בעתיד); חשיבותם הגדולה של ההורים כגורם תרבותי וכלכלי עבור הילדים עד גיל מבוגר (הורי הכלה והחתן בישראל נוהגים לסייע לזוג הצעיר בקניית הדירה ובתשלום החובות); ורצונם של הישראלים לספק דחפים מיידיים (קודם קונים ואחר כך 'מסתדרים' איכשהו). המשכנתא מבטאת גם את האופי הפטרנליסטי והסוציאליסטי של המשק הישראלי (המשכנתאות שוות ומופיעות כחלק ממצע הבחירות של רוב המפלגות) ואת התלות החזקה שבין האזרחים הישראלים לממשלתם (השעבוד לחובות הבנקים).

לאחר המיתון של 1965-1966, שהביא לצמצום הפעילות בענף הבנייה ובמיוחד של הבניה למגורים, גאתה שוב הפעילות בענף. שיעור גידול ההתחלות הבנייה גדל בשנים 1968-1971 בממוצע של 28% לשנה - שיעור גידול שלא היה לו מקבילה באותה עת בשום ענף משקי אחר. אם בשנת 1966 סך שטח כל התחלות הבניה היה 3,421,000 מ"ר הרי שבשנת 1970 קפצו המספרים ל-5,426,000 מ"ר של התחלות בניה. בשנת 1972 הגיע שטח ההתחלות לשיא ועמד על 8.3 מיליון מ"ר. באותה שנה הועסקו בממוצע בענף הבניה כ-125 אלף איש שהיוו כ-11% מכלל המועסקים במשק.

הסיבות לפריחה בענף הדיור היו הגידול המחודש במספר העולים (העלייה מברה"מ), הגידול בהכנסה הפרטית, השיפורים הטכנולוגיים והתיעוש בתחום הבנייה (הוקמו מפעלים לבטון מוכן, לעיבוד מתוחכם יותר של פלדה, לנגרות מוכנה וצבועה, לייצור מדרגות ולבטונים קלים. גדל גם הייצור הסדרתי של מוצרים סטנדרטיים כמו מדרגות, אלמנטים סניטאריים, תקרות ועוד) והתפנית במדיניות הדיור של הממשלה, שאפשרה לראשונה (מ-1971) לזוגות צעירים לקבל סיוע במשכנתא מבלי שזאת תהיה קשורה ליחידת דיור מסוימת (אלא לפי קריטריונים סוציו-אקונומיים שנקבעו מראש).

התרחבות הבנייה נבעה גם ממדיניות ממשלתית של בניה מעבר לקו הירוק, תחילה כעיבוי לאזורי המטרופולין של ירושלים ואחר כך במקומות אחרים בשטחים שנכבשו במלחמת ששת הימים. מ-1968 (בעיקר במחצית שנות השבעים) החלו להיבנות עשרות ישובים עירוניים, קהילתיים וכפריים ברחבי יהודה שומרון וחבל עזה, בסיני, בבקעת הירדן וברמת הגולן. העסקת אלפי פועלים ערבים מתוך הקו הירוק ומהשטחים – רובם בתנאי העסקה זולים – הוזילה את העלויות בענף ותרמה להפיכתו לריווחי יותר עבור קבלנים פרטיים.

עליית הקבלנים הפרטיים

כבר בסוף שנות החמישים (בעיקר בעקבות הסכם השילומים עם גרמניה) הסתמנה מגמה של דיפרנציאציה מעמדית בתחום השיכון. חסרי האמצעים שוכנו במה שכונה 'בניה ציבורית' (כלומר דירה שאינה בבעלות הדיירים) ולעומתם בעלי האמצעים, לאמור אלה שפרנסתם אפשרה להם לקנות בית שנבנה ב'בניה פרטית'. בשנת 1960 היה הגודל הממוצע של דירה ב'שיכון ציבורי' 2.5 חדרים ושטחה עמד על 57 מ"ר, לעומת 2.6 חדרים לדירה ממוצעת ב'בניה פרטית' עם שטח של 81 מ"ר.

הפער הזה גדל עם הופעת 'הבית הקבלני המשותף'. ראשוני הבתים מהדגם הזה נבנו על ידי חברת 'רסקו' (בבעלות ההסתדרות הציונית), שנטלה על עצמה מלכתחילה בנייה ביישובים של עולים מן המעמד הבינוני. 'רוב מתיישבי רסקו' - כפי שהעידה החברה על עצמה בפרוספקט משנת 1963 – 'היו עולים מן המעמד הבינוני - רופאים, משפטנים, אנשי עסקים, סופרים, אמנים ומוסיקאים, שבתנאי הכלכלה הבלתי מפותחים של הארץ באותם הימים (החל משנות החמישים), התקשו למצוא להם משרות בהתאם להכשרתם. הללו היו זקוקים לא לשיכון גרידא, אלא לבתי מגורים'. חברת 'רסקו' כינתה אותם 'חלוצי התיישבות המעמד הבינוני', ברוח אותם ימים - כינוי שעשוי להעלות היום חיוך, למי שקנו דירה משיקולים תועלתניים.

בין משתכני הדגם הזה היו גם עולים שהגיעו ארצה עם הון פרטי (ממצרים, אנגליה, ארגנטינה, צפון אפריקה וארצות אחרות) ומשפחות מהאוכלוסייה הוותיקה שהספיקו להתבסס בארץ. אחרי מלחמת ששת הימים, עם הגידול במספרם של קבלני הבניין וחברות הבניין הפרטיות, הפכו 'הבתים המשותפים' לתחום התמחותם של הקבלנים הפרטיים (ומכאן שמם) ומספרם גדל מאד (בעיקר בערי מישור החוף ובירושלים).

התפתחות השכונות הבורגניות

צמיחת הבתים הקבלנים המשותפים הגדילה את חשיבותו של הבית בישראל כמשאב כלכלי וכאמצעי למוביליות כלכלית וחברתית. מיקום הבית ('שכונה טובה'), גודל הדירה ומספר החדרים בה נעשו מתקופה זו ואילך לנכס מרכזי עבור הישראלי המבוסס, להשקעה פיננסית כדאית (מחירי הדירות בישראל הם מהגבוהים בעולם וכך גם קצב עליית המחירים) ולאחד מסמלי הסטאטוס החברתיים המשמעותיים ביותר בחברה הישראלית (סמל סטטוס שלא היה נגיש באותה עת לרוב אוכלוסיית יוצאי עדות המזרח. 'נוף' (בעיקר נוף פנוראמי של ים והרים) ו'כיווני אוויר' נתפסו כקריטריונים משמעותיים בדרוג הדירות והם ביטאו את השאיפה לברוח מהדחיסות השיכונית ולשפר את רמת החיים. גודל הדירה נעשה סממן כה חשוב לבן המעמד הבינוני בישראל עד כי חלק גדול מבעלי דירות ישנות הרחיבו את דירתם - לאו דווקא לצרכים פונקציונאליים, אלא כדי להעלות את ערכה הכלכלי - באמצעות סגירת מרפסות.

המחשה לחשיבות העולה באותה תקופה של הדירה כנכס כלכלי בסיסי של המשפחה – שגרמה לכך שמספר הדירות להשכרה בישראל היה באותה עת מהנמוכים בעולם - אפשר לראות במחאתם של אנשי שכונות המצוקה (ובראשם תנועת 'הפנתרים השחורים' שהופיעה ב-1970) על ההטבות בדיור ובתשלומי מסים שלהן זכו עולי ברה"מ בגל העלייה דאז. הם כינו את העולים מברה"מ בלעג 'וילה וולוו', כפרפרזה ביקורתית על אות הניצחון שכמה מהעולים סימנו לעיני מצלמות הטלוויזיה על כבש המטוס שהביאם ארצה. אפשר לשער אפוא כי השינוי שחל אז בתרבות הדיור של חלק ניכר מהאוכלוסייה הותיקה האשכנזית - שתרמה להתרחבות הפערים המעמדיים - היה בין הגורמים לתחושת הקיפוח והתסכול לנוכח ההטבות שניתנו לעולים האשכנזים, תוך קיפוח האוכלוסייה המזרחית הותיקה.

סביב הבית הקבלני המשותף התהווה חלק חשוב מתרבות 'השכונה' הבורגנית בישראל. המולת הילדים המשחקים גולות, קלס, חבל, פינג-פונג וכדורגל בחדרי המדרגות ובחצרות, האימהות הנוזפות בילדים שאיחרו לשוב הביתה או להגיע לארוחת הערב ('רק עוד רגע אימא') מבעד לחלונות, החטטנות הרכילויות וההתקוטטויות העונתיות בין השכנים, פחי הזבל המתפקעים בסוף היום, העימות הקולני בין הזקנים התובעים את ה'שלף שטונדה' שלהם 'בין שתיים לארבע' לבין הצעירים המרעישים עולמות, עונות הזיפות והסיוד המזמנות לשכונה להקות חעפערים - כל אלה ועוד תועדו בחן ובהומור בעיתונות הפופולארית, בספרות הישראלית לילדים, לנוער ולמבוגרים, במערכונים, באופרות הסבון הטלוויזיוניות ('קרובים קרובים', 'שכנים', 'איצ'ה'), ובקולנוע הישראלי (הסרט "הקרב על הועד").

שינוי דמוגרפי בשכונות הוותיקות

בשכונות הוותיקות, שבהם נפוצים הבניינים הקבלנים המשותפים, חלו בשני העשורים האחרונים תמורות  תמורות דמוגרפיות מפליגות. ילדי הותיקים אינם חוזרים לדירות הוריהם, שעברו לדיור מוגן או נפטרו, ומעדיפים להשכיר או למכור את הדירות הללו לאוכלוסיות בעלות אופי הטרוגני יותר (עולים, עובדים זרים, ערבים, סטודנטים וכו').

בשל הביקוש לדירות אלה (בשל ערכם האסתטי ומיקום בלב העיר), מקובל מאד (בעיקר בתל אביב ובחיפה) לחלק דירה לדירות משנה על מנת להפיק דמי שכירות גבוהים יותר.

מקצת מהבתים הישנים נהרסים ובמקומם נבנים וילות או בתי דירות חדשים. 

דגם הבית הקבלני כולל מספר מאפייני בניה ומוטיבים ארכיטקטונים המייחדים אותו במרחב הבנוי בישראל ובמידת מה גם במדינות האחרות.

מבנה

• הבית הקבלני הוא מעין שעטנז של בית הבאוהוס משנות השלושים והארבעים (בתים שבהם התגורה השכבה הבורגנית הראשונה של העולים מאירופה)  ושל השיכונים הציבוריים משנות החמישים והשישים, בתוספת מספר מרכיבי בניה מודרניים שהתפתחו באותה עת בארץ ובעולם (ויובאו ארצה).
  
  מדובר בבית דירות בן שלוש עד חמש קומות (בדרך כלל שתי דירות בכל קומה) ללא מעלית (שהייתה יקרה באותם זמנים), שבו חולקות כעשר משפחות רחבת כניסה לבנין, חדר מדרגות (לעתים אינטרקום), מחסן, מקלט (המקלט משמש בדרך כלל גם כמחסן), חצר (לרוב מדשאה וגינת נוי רחבה בחזית וגינות נוי צרות מצדי הבניין ומאחור, המפרידות בינו לבין הבניינים השכנים) ולעתים גם הסקה מרכזית. 
   
• בתים אלה - שצורתם קובייתית - בניגוד לזו המלבנית-אופקית של 'שיכוני הרכבת' - מטופחים יותר (בקירות החיצוניים, בחלונות ובחדרי המדרגות) בהשוואה לשיכונים, והדירות בהם מרווחות יותר (90-150 מ"ר), עם מספר גדול יותר של חדרים בהשוואה לשיכונים (מטבח, סלון גדול, שלושה-ארבעה חדרי מגורים, שירותים וחדר אמבטיה).
    
• בבנייה הישנה נהגו לבנות דירה קטנה בקומת הקרקע. כיום היא משמשת בעיקר להשכרה לצעירים או למשרדים ולקליניקות.
   
• אף שמרבית הבתים הקבלניים מתנשאים לגובה של שלוש עד חמש קומות (לעתים נבנות על הגג תוספות בנייה), ניתן להצביע גם על בניינים קבלניים גבוהים יותר, בני שש קומות ואף יותר, שנושאים את אותם מאפייינים של הבית קבלני משותף, הן מבחינת מיקום והטיפוח הסביבתי, הן מבחינת מבנה החדרים והחלוקה הפונקציונאלית בתוך הדירות והן מבחינת אורח החיים שהתפתח בין כתליהם.
   
• הבניינים מכוסים בטיח שפריץ בצבע שאינו אפור, בעל עמידות גבוהה - זאת, בניגוד לשפריץ האפור ובעל העמידות הנמוכה המאפיין את השיכונים.  בירושלים מצופים הבתים באבן.
   
• ברוב הבתים מהדגם הזה הגגות שטוחים, אולם בשנות השישים ניבנו פה ושם בתים מהדגם הזה עם  גגות רעפים. הגג השטוח מקל על הנחת קולטי שמש לחימום מים, שהם ממסימני הזיהוי המובהקים של הבניה בישראל.

סלון ומרפסות

• בבתים הישנים פונה הסלון בדרך כלל לכיוון הרחוב. פתח המרפסת גדול ונותן אוורור ומבט לנוף (מרכיב חשוב בסולם העדיפויות למגורים בקרב שכבה זו), והמרפסות נושקות זו לזו. בעבר נבנו הבתים הקבלנים בהשראה הסוציאליסטית ורבים מתושביהם היו מפא"יניקים, ומכאן הסמיכות של המרפסות. בבתים החדשים קיימת חציצה גבוהה יותר בין מרפסת אחת לשכנתה. 
    
• בבתים הקבלנים הישנים מקובל היה לסגור מרפסת ולהסב אותה לחדר מגורים נוסף (משיקולים פרקטיים). כיום מקובל (בעיקר בקרב זוגות צעירים שרוכשים את הדירות הללו) לפתוח מרפסות ולהכניס אלמנטים דקורטיביים  (מעקה מעוצב למשל).

מיקום חדרים וחלוקה פונקציונאלית

למיקום החדרים בתוך המרחב הדירתי נודעת חשיבות רבה. מחקר, שנערך בשנות התשעים העלה כי ישנו מעין ג'נוטייפ שעל פיו מתוכננות דירות בישראל להלן עיקריו:

• גוש חדרי השינה צריך להיות מרוכז בחלק אחד של הדירה, בצמידות מרבית בין כל חדרי השינה, לרבות חדר השינה של ההורים.
   
• בית השימוש הנוסף, אם קיים בבית, צריך להיות ממוקם בסמוך לכניסה לבית ואם ניתן קרוב ככל האפשר לחדר האורחים.
   
• מקומו של המטבח צריך להיות בסמוך לכניסה לבית.
   
• פינת האוכל נפרדת מהמטבח.

ייחודו של הבית הקבלני בהשוואה לבית הבהואוס

ההבדל המשמעותי בין בית הבהואוס לבית הקבלני מתבטא בעיקר בחלוקה הפונקציונאלית של החדרים.

• חדרי שינה - בבית הקבלני, שאוכלס לרוב על ידי משפחה גרעינית (2-3 ילדים), לכל ילד או לכל שני אחים ניתן חדר נפרד (בגודל שווה) - הקצאה שביטלה את הסידור הישן בבתי הבהואוס של מיטה שהתקפלה בבוקר לספה. חדרי השינה של הילדים התכווצו (מ12-16 מ"ר ל8 מ"ר) ולעומת זאת חדר השינה של ההורים גדל. 
   
• המטבח - המטבח הקטן, שאפיין את דגמי הבאוהוס, הורחב בבית הקבלני, כדי לאפשר מרחב של בישול ואכילה משפחתית, וכך גם חדר האמבטיה, שנעשה לאחד החדרים המרכזיים בבית. 
   
• חדר האורחים - גם חדר האורחים גדל בהשוואה למודל הבאוהוס (בין השאר על חשבון המרפסת הפתוחה של פעם). חשיבותו לחיי היומיום של תושבי הבית פחתה אך חשיבותו בתחום האירוח עלתה. השינוי הזה השתקף גם בשפה: מה שכונה בשנות החמישים 'החדר הגדול' הפך בשנות השישים והשבעים בפי כל ל'סלון'. 
   
• היעדר הול - בבית הקבלני נעלם גם ה'הול', שאפיין את בתי הבאוהוס - אותו חדרון כניסה לבית, שבו היו תולים את המעילים, מעמידים את המטרייה במתקן מיוחד ומיטיבים את התסרוקת מול המראה הקבועה בקיר. 
   
• חלונות - הבדל נוסף בין בית ה'באוהוס' לבית הקבלני המשותף הוא בגודל החלונות. מספרם וגודלם קטנו כדי ליצור 'יותר קירות' ולספק הגנה גדולה יותר על הרכוש ועל הפרטיות. גם החומר שממנו עשויים החלונות והתריסים הוסב מפרופילי עץ צבוע לאלומיניום. 
    
• גובה התקרות - שינוי נוסף הוא בגובה התקרות. בשנות השלושים והארבעים היה גובהן של התקרות בארץ כארבעה מטרים, ולעתים אף יותר. בשנות השבעים הונמכו התקרות ונקבע להן גובה מינימאלי של 2.70 מטרים (כעבור שני עשורים נוספים, קטן המינימום ל-2.55 מטרים). 
    
• היעדר בוידם - הנמכת התקרות העלימה כמעט את ה'בוידם' או האינטרסול - אותה גומחה עליונה שבה אחסנו בעבר את החפצים שלא היה בהם צורך מיידי (בגדים, ספרים, צעצועים ישנים, אלבומי תמונות ועוד). 
    
• שפריץ גס על הקירות החיצוניים - אחד מחידושי הבניה של שנות השישים והשבעים (הן של השיכונים והן 'הבית הקבלני המשותף') היה השימוש ב'שפריץ' עבה מסיד מותז, בגוון לבן-אפרפר לכיסוי השלד, במקום שפריץ הקוורץ הלחוץ והאמיד של עידן ה'באוהוס' - גימור שהפך עם הזמן לאחד מתווי ההיכר הבולטים של הנוף האורבאני בישראל.

שכונת המגורים

טיפוח חזות הבניין עולה בקנה אחד עם ההקפדה על סביבתו הקרובה. הדבר ניכר לעין בשכונות המאופיינות ברמה גבוהה של איכות בנייה, תחזוקה שוטפת ושירותים ציבוריים (חינוך איכותי, מרכזי קניות ופנאי). בשכונות הוותיקות תהיה הקפדה על ריהוט רחוב תקין ומעוצב, ריצוף מדרכות באבנים קטנות משתלבות (מכונות "אריחי אקרשטיין"), גינון חוצות מוקפד, פחי אשפה דקורטיביים ועוד. טיפוח השכונה הוא באחריות הרשות המקומית, והמימון בא מהמיסים העירוניים שהיא גובה מדיירי הבתים המשותפים. אחת למספר שנים מקובל לשפץ ולחדש את חזות הבניין, אם כי אין עדיין חקיקה בעניין זה.

הבית הקבלני החדש

חלק מהמאפיינים הטיפוסיים של הבית הקבלני הישן הולכים ונעלמים עם התפתחות הדגם החדש של הבנין הקבלני המשותף.

• הבית הקבלני החדש יותר מכיל סממנים לא רגולאריים (צמחיה, צבעים וכו'). הוא אינו כפוף לכללי הצניעות הישנים, ומתיימר לבדל את עצמו עוד יותר מהשיכון. 
   
• בצד היעדר הרגולאריות מתאפיין הבית הקבלני החדש בראוותנות, באקלקטיות, בפיסוליות ובגודש. 
   
• בתים אלה אינם מצניעים את העושר החומרי, ובניגוד לבתים מהדגם הישן, הם בולטים בסביבתם הפיזית ואינם משתלבים בה כשם שהיה שכיח בעבר. 
   
• מטעמים שיווקים, משלבים הקבלנים בבתים החדשים מרכיבים של "עושר מזויף" והרבה אלמנטים של חיקוי וצעצוע, למשל המנורות, ציפוי משולב של אבן לא אמיתית עם אבן אמיתית (ציפוי האבן נתפס בקרב רבים כסימן ליוקרה) וכו'. 
   
• הבתים החדשים נבנים מחומרים פחות עמידים, כלומר עם מקדם בלאי גבוה (חיפוי של אבני קרמיקה במקום טיח עמיד, אשר באופן פרדוכסאלי משוות לבניינים מימד לא יוקרתי). לכן, בניינים רבם מתחילים להתרפט כעבור שנה-שנתיים.
   
• בדירות עצמן מוכנסים סממנים המוכרים בצמודי קרקע, כגון פרגולה במרפסת.  לעתים קרובות כוללת הדירה מרפסת פתוחה קטנה - המזכירה מרפסת שיזוף בבתי מלון.
     
• החנייה בבתים אלה היא לרוב  במפרצון לא מחופה בחזית הבית או במגרש חנייה מסומן וסגור במחסום חשמלי. בחלק מהבתים קיימת גם חנייה מקורה.