W dniu 26 października 1945 r. wydany został Dekret o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279), który objął swoim działaniem nieruchomości na terenie Gminy m.st. Warszawy, w granicach administracyjnych miasta z dnia jego wejścia w życie, tj. 21 listopada 1945 r.
Teren ten, o powierzchni ok. 14.146 ha, obecnie znajduje się w granicach siedmiu dzielnic wchodzących uprzednio w skład Gminy Warszawa-Centrum (z wyjątkiem fragmentu Dzielnicy Wola) oraz częściowo w granicach dzielnic: Bielany, Targówek, Białołęka, Ursynów – obejmując znaczną część obecnego obszaru Miasta Stołecznego Warszawy.
Straty ludzkie i zniszczenie Warszawy, które nastąpiło w 1939 roku, następnie podczas Powstania Warszawskiego w 1944 roku oraz grabież mienia przez cały okres okupacji były ogromne.
Władze miasta musiały zmierzyć się z wieloma problemami takimi jak: konieczność odgruzowania miasta, zakwaterowanie ludności, zapewnienie pomieszczeń jednostkom administracji publicznej oraz zaopiekowanie się mieniem opuszczonym.
Celem wprowadzenia Dekretu była racjonalna odbudowa i nieskrępowane planowanie Stolicy bez przeszkód jakimi mogły być: brak dokumentów hipotecznych, nieobecność właścicieli lub ich spadkobierców, brak znaków granicznych i planów działek, długotrwałe procesy wywłaszczeniowe i sądowe.
Na podstawie przepisu art. 1 Dekretu wszystkie grunty w granicach miasta istniejących w dniu jego wejścia w życie przeszły z mocy prawa na rzecz Gminy m.st. Warszawy. Następnie z dniem 13 kwietnia 1950 r. w związku z likwidacją samorządu terytorialnego, która nastąpiła na mocy art. 32 ust. 2 ustawy z dnia z dnia 20 marca 1950 r. o terenowych organach jednolitej władzy państwowej (Dz. U. Nr 14, poz. 130), grunty te stały się własnością Państwa.
Dekret przyznawał poprzednim właścicielom możliwość zgłoszenia wniosku o przyznanie prawa wieczystej dzierżawy. W wyniku zmian w polskim prawie rzeczowym od 1947 r., właściciele mogli się ubiegać wyłącznie o prawo własności czasowej, a od 1961 r. o prawo użytkowania wieczystego.
Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 i 2 Dekretu dotychczasowi właściciele lub ich następcy prawni, będący w posiadaniu gruntu, względnie osoby prawa ich reprezentujące - uprawnieni byli w ciągu 6-ciu miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę do złożenia wniosku o przyznanie prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną.
Gmina miała obowiązek uwzględniania wniosków, jeżeli korzystanie z gruntów przez dotychczasowych właścicieli dało się pogodzić z przeznaczeniem tych gruntów określonym w planie zabudowania.
Poprzedni właściciele gruntów zabudowanych, którzy złożyli w terminie wnioski w trybie art. 7 w/w Dekretu pozostawali właścicielami budynków, stosownie do art. 5 Dekretu.
W sytuacji, gdy dotychczasowi właściciele lub ich następcy prawni nie złożyli we właściwym terminie wniosków o przyznanie prawa do gruntu lub gdy wnioski takie zostały rozpatrzone odmownie, stosownie do treści art. 8 Dekretu, tracili również prawo własności budynków, położonych na gruncie, które przechodziło na własność Państwa.
Dawni właściciele nieruchomości lub ich następcy prawni, którymi były nie tylko osoby fizyczne, ale również osoby prawne - przedsiębiorstwa, banki, spółki prawa handlowego, spółdzielnie, stowarzyszenia, cechy rzemieślnicze, kościelne osoby prawne, związki wyznaniowe i in., złożyli głównie w latach 1948-1949 ok. 17000 wniosków.
W latach 50-tych, 60-tych i 70-tych ubiegłego wieku większość z nich została rozpatrzona odmownie. W związku z powyższym budynki znajdujące się na gruntach przechodziły na własność Państwa. Pozostała część wniosków nie została rozpatrzona aż do czasów współczesnych.
Dodatkowe terminy do składania wniosków o "zwrot" odnośnie pewnych kategorii nieruchomości zostały wprowadzone na podstawie:
- Uchwały Nr 11 Rady Ministrów z dnia 27 stycznia 1965 r. w sprawie oddania niektórych terenów na obszarze m.st. Warszawy w wieczyste użytkowanie (M.P. Nr 6, poz. 18).
W/w Uchwałą Rada Ministrów określiła sześciomiesięczny termin do składania wniosków o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste w okresie od dnia 1 lutego 1965 r. tj. od dnia wejścia w życie niniejszej uchwały do dnia 31 lipca 1965 r. - przepisu art. 82 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30 poz. 127 ze zm.).
W ustawie tej przyznano poprzednim właścicielom lub ich następcom prawnym możliwość składania wniosków o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zwrot budynku w terminie do dnia 31 grudnia 1988 r. Niezachowanie powyższego terminu skutkowało wygaśnięciem tego prawa. - przepisu art. 214 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018, poz. 2204 ze zm.).
Przepis ten utrzymał zasady i terminy przewidziane w wyżej powołanej ustawie z dnia 29 kwietnia 1985 r.
Zgodnie z art. 214 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. poprzednim właścicielom, którym prawa do odszkodowania za przejęte
przez państwo grunty i budynki przewidziane w art. 7 ust. 4 i 5 i art. 8 Dekretu z 26.10.1945 r. wygasły na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, może zostać zwrócona jedna nieruchomość jeżeli złożyli oni lub ich następcy prawni w terminie do dnia 31 grudnia 1988 r. wnioski o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste. Zwrot nieruchomości przysługuje poprzednim właścicielom działek zabudowanych domami jednorodzinnymi, małymi domami mieszkalnymi i domami, w których liczba izb nie przekracza 20 oraz domami, w których przed dniem 21 listopada 1945 r. została wyodrębniona własność poszczególnych lokali, a także domami, które stanowiły przed tym dniem własność spółdzielni mieszkaniowych.
Z powyższego wynika, że roszczenie to służy jedynie tym byłym właścicielom, których nieruchomości były zabudowane określonymi budynkami, i którzy złożyli we właściwym terminie wniosek o ich zwrot. W tym trybie może być zwrócona na rzecz byłego właściciela tylko jedna nieruchomość.
Z początkiem lat 90-tych następcy prawni poprzednich właścicieli zaczęli ponawiać wnioski złożone przez ich poprzedników prawnych, które nigdy nie zostały rozpoznane. Zaczęto również wszczynać postępowania administracyjne przed Prezesem Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (obecnie Ministrem Infrastruktury) oraz przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w Warszawie o stwierdzenie nieważności orzeczeń administracyjnych (wydawanych przede wszystkim przez Prezydium Rady Narodowej m.st. Warszawy) o odmowie przyznania prawa własności czasowej (prawa użytkowania wieczystego) z powodu rażącego naruszenia prawa (art. 156 § 1 pkt 2).
Ostateczne decyzje w/w organów o stwierdzeniu nieważności orzeczeń Prezydium Rady Narodowej m. st. Warszawy powodują usunięcie tych orzeczeń z obrotu prawnego ze skutkiem ex tunc. W efekcie przywrócony zostaje taki stan prawny nieruchomości, jak gdyby wniosek dekretowy nigdy nie został rozpatrzony. Zatem budynki, zgodnie z art. 5 Dekretu, ponownie stają się własnością poprzednich właścicieli (lub ich następców prawnych) a do rozpatrzenia pozostaje wniosek o przyznanie prawa własności czasowej (obecnie prawa użytkowania wieczystego) do gruntu tych nieruchomości.
Obecnie postępowania administracyjne związane z roszczeniami dawnych właścicieli nieruchomości warszawskich toczą się przed Prezydentem m. st. Warszawy, jako organem I instancji reprezentowanym przez Biuro Spraw Dekretowych Urzędu m.st. Warszawy (BSD).
Rozpoznawanie wniosków po ponad 50 latach od ich złożenia związane jest z licznymi problemami zarówno prawnymi, jak i faktycznymi, m.in.:
- Kwestia następstwa prawnego po poprzednich właścicielach hipotecznych szczególnie, gdy nieruchomość stanowiła współwłasność kilku osób, których następcy prawni nie mają ze sobą kontaktu lub kiedy nie wszyscy następcy są zainteresowani zwrotem nieruchomości. Upływ czasu utrudnia kontakt z dawnymi właścicielami i ich spadkobiercami - problemem jest brak informacji o tym, czy strony żyją, czy zmieniły nazwisko, dotyczy to również osób które wyemigrowały. Problem braku danych osobowych zmarłych i zaginionych w trakcie działań wojennych przekłada się na brak stron postępowań administracyjnych, a to zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego uniemożliwia podejmowanie rozstrzygnięć.
- Problem ze skompletowaniem dokumentacji prawnej i geodezyjnej - poszukiwanie jej w różnych archiwach (część akt oraz ksiąg hipotecznych zaginęła w czasie działań wojennych).
Dekret o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy jest bezprecedensowym aktem prawnym w skali naszego kraju. Jego obowiązywanie do dziś utrudnia harmonijny rozwój Stolicy, zarówno w sferze inwestycji zaspokajających zbiorowe potrzeby mieszkańców, jak i w sektorze prywatnym. Stąd kontynuowanie regulowania spraw związanych z nieruchomościami przejętymi na mocy Dekretu leży zarówno w interesie dawnych właścicieli i ich następców prawnych, ale przede wszystkim Miasta Stołecznego Warszawy i jego mieszkańców.